Baulandmobilisierung
Weil die Umwandlung von Mietshäusern zu Eigentumswohnungen den preistreibenden Immobilienhandel – und damit den Mietanstieg – befeuert, hatte ein Bundesgesetz den Ländern die Möglichkeit gegeben, dem Einhalt zu gebieten. Wo Länder dies wollten, konnten sie Städte und Kommunen in die Lage versetzen, solche Umwandlungen von kommunaler Erlaubnis abhängig zu machen. Ein solches Gesetz hatte der DMB seit langem gefordert. Bayern hatte es nun – spät – erlassen. Es gilt aber nur für mit mehr als 10 Wohneinheiten. Für Mieterinnen und Mieter aller kleineren Häuser hat sich nichts verbessert. Fast 1,5 Millionen Mietwohnungen hätte man zusätzlich vor Umwandlung schützen können.
Der DMB fragte daher:
Wollen Sie das Gesetz nachbessern?
Aus Sicht des DMB ein absolutes Muss. Rund 2,7 Millionen Mietwohnungen gibt es bayernweit. Ein Teil davon muss laut Bundesgesetz ungeregelt bleiben – der in Ein- und Zweifamilienhäusern. 700.000 Wohnungen macht das aus. Die Mieter in den verbleibenden 2 Millionen Wohnungen könnten aber geschützt werden. Doch knapp 2/3 dieser Mieter bleiben nach Willen der Staatsregierung ungeschützt, denn ihre Wohnungen liegen in Häusern mit weniger als 10 Wohnungen. Für gerade einmal gut 800.000 Haushalte hat sich also die Lage verbessert.
An erster Stelle scheint damit nicht der eigentliche Gesetzeszweck zu stehen, sondern der Schutz der Eigentümer, die man weiterhin frei halten will vor jedem staatlichen Eingriff, der ihre Aussichten auf Gewinnmaximierung schmälern könnte.
Die Antworten der Parteien...
Wohnen gehört zu den Grundbedürfnissen des Menschen und ist zur sozialen Frage unserer Tage geworden. Bezahlbarer Wohnraum für alle Menschen in Bayern muss Teil des Wohlstandsversprechens der Sozialen Marktwirtschaft sein und bleiben. Eigentümer und Mieter haben legitime Interessen. Wir wollen den fairen Interessenausgleich fördern und lehnen einseitige Verschiebungen ab. Die thematisierte Änderung der Gebietsbestimmungsverordnung Bau soll insbesondere Gemeinden mit prekärem Wohnungsmarkt die Möglichkeit geben, mit einer Befristung bis Ende 2025, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnung unter Genehmigung zu stellen. Dabei war für uns essentiell, dass nicht nur der Mieterschutz, sondern auch der Schutz der Kleineigentümer gewahrt bleibt.
Ja. Denn wir wollen kein zweierlei Maß beim Mieter*innenschutz. Ob Mieter*innen gegebenenfalls ihre Wohnung verlieren, darf nicht allein von der Anzahl der Wohneinheiten im Gebäude abhängen. Den Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wollen wir deshalb analog zur Gebietsbestimmungsverordnung Bau und Mieterschutzverordnung auf alle Städte und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweiten. Den Schwellenwert von 10 Wohneinheiten wollen wir deutlich absenken.
Das Umwandlungsverbot sollte in folgenden Punkten nachgebessert werden:
- Gebäude mit weniger als 10 Wohnungen sollen davon umfasst sein - gesetzlich zulässig sind Gebäude mit 3 Wohnungen
- Umwandlungsverbot soll örtlich ausgedehnt werden - in Bayern gilt es bislang nur in 50 Städten
- längere Laufzeit bis mindestens zum 31.12.2030, das ist allerdings Sache des Bundesgesetzgebers
Als Linke Bayern befürworten wir ein umfassendes Umwandlungsverbot. Das aktuelle Gesetz ist zwar ein Schritt in die richtige Richtung, aber wir teilen die angeführte Kritik des DMB. Wir befürworten ein Umwandlungsverbot bereits ab drei Wohnungen pro Haus. Wir unterstützen außerdem ein wirksames Zweckentfremdungsverbot, um kommerzielle Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung zu stoppen.
Das Umwandlungsverbot wird nicht dafür sorgen, dass mehr Wohnraum geschaffen wird. Die Anzahl an verfügbaren Wohnungen bleibt gleich. Es gilt, eine schnellstmögliche Evaluierung der Verordnung vorzunehmen, um den Nutzen in Erfahrung zu bringen.
Als FREIE WÄHLER sind wir davon überzeugt, dass diese Form des Markteingriffs den Übergang von Wohnimmobilien in das Eigentum von Spekulanten fördert. Die Begrenzung der Umwandlung von Immobilien in Wohnungseigentum gefährdet daher den Bestand bezahlbaren Wohnraums in den Ballungszentren. Denn das Umwandlungsverbot wird häufig Mehrparteienhäuser treffen, die sich in privater Hand befinden. Hier kann die Umwandlung und anschließende Veräußerung einzelner Wohnungen notwendig werden, um Beispielsweise die Erbschaftssteuer oder Investitionen in die Substanz der Immobilie zu finanzieren. Die Folge wird der Verkauf der gesamten Immobilie sein. Das Umwandlungsverbot wird eine weitere Verdrängung der privaten Eigentümer von Mehrparteienhäusern aus dem angespannten Wohnungsmarkt und deren Ersetzung durch Spekulanten nach sich ziehen.