Gewerbe zu Wohnraum?
Neubau ist unverzichtbar – aber nicht die alleinige Lösung des Wohnungsproblems. Flächen, Material- und Energieverbrauch sind hoch, ebenso die Baukosten und damit die Neumieten. Wer Ressourcen und Kosten schonen will, darf das Bestehende nicht aus den Augen verlieren. Ändern sich Nutzungserfordernisse, muss das Recht auch diesem geänderten Bedarf Rechnung tragen können und Nutzungsveränderungen ermöglichen. Die aktuelle Rechtslage zeigt Verbesserungsbedarf. Wenn pensionsartige Immobilien selbst dann nicht zu Wohnzwecken genutzt werden können, wenn der Bedarf es erfordert, offenbart das eine zu starre Rechtslage und dringende Nachbesserung, denn Umnutzung ist ein wichtiger Baustein der Lösung. Deswegen die Frage:
Welche Hindernisse sehen Sie hier und wie wollen Sie diese aus dem Weg räumen?
Die Antworten der Parteien...
Für uns hat der schonende Umgang mit Fläche hohe Priorität. Trotzdem werden wir den Bedarf am Wohnungsmarkt nicht nur durch Sanierung und Modernisierung decken können. Deswegen befürworten wir die Umnutzung von Gewerbeimmobilien in Wohnraum. Dies kann ein wesentlicher Beitrag zur Entlastung des Wohnungsmarktes sein. Der entscheidende Vorteil besteht in der Schaffung neuen Wohnraums in gefragten Innenstadtlagen ohne zusätzliche Flächeninanspruchnahme und unter Nutzung bestehender Gebäude. Daher wollen wir die Umnutzung von Büros in Wohnraum erleichtern und die dafür passenden gesetzlichen Rahmenbedingungen schaffen. Des Weiteren setzen wir uns dafür ein, dass Dachaufstockungen und der Ausbau von Dachgeschossen erleichtert werden. Zudem sollen auch geeignete landwirtschaftliche Flächen durch steuerliche Begünstigungen aktiviert werden, um ausreichend Bauland zu mobilisieren.
Die Bayerische Bauordnung ist weitgehend auf Neubau fokussiert. Dabei steckt im Gebäudebestand nicht nur jede Menge Potential zur Schaffung von Wohnraum, sondern auch graue Energie. Die Bayerische Bauordnung wollen wir zu einer „Um-Bauordnung“ weiterentwickeln. Bayerische Gebäude modernisieren und sanieren, anbauen und umbauen – das muss einfacher, schneller und digitaler gehen. Zur Stärkung der Nachverdichtung, gemeinsamer Nutzung für z.B. Wohnen und Gewerbe und Zusammenführen von Wohnen und Arbeiten treten wir auf Bundesebene ein.
Grundsätzlich stehen wir der Umwandlung von Gewerbeflächen in Wohnflächen positiv gegenüber. Nicht nur wegen der Vermeidung der weiteren Bodenversiegelung, sondern auch weil dies zu einer Neubelebung der Innenstadt führen kann.
Hindernisse für eine Umwandlung von Gewerbe in Wohnraum können sein:
- Erschließung des Gebäudes - das Gebäude muss den Bauvorschriften genügen
- ältere Gewerbeflächen könnten Asbest verseucht sein
- Denkmalschutz
- Archäologisches Gutachten
- Stellplätze
- Änderung Teilungserklärung bei Eigentümergemeinschaften
Erleichterungen durch Ausnahmeregelungen sind sicherlich möglich beim Denkmalschutz und der Einführung einer Zustimmungspflicht bei Eigentümergemeinschaften. In jedem Fall braucht es für die Umwandlung von Gewerbeflächen in Wohnflächen eine ausreichende staatliche Förderung als Anreiz.
Die Umwandlung gewerblich genutzter Immobilien zu Wohnraum ist eine sinnvolle Maßnahme, um vorhandene Flächen effizienter zu nutzen und dem Bedarf an Wohnraum gerecht zu werden. Seit der Corona-Pandemie und dem damit verbundenen Online-Boom sind viele gewerblich genutzte bzw. büroliche Immobilen zunehmend irrelevant - es ist eine große Chance für die Wiederbelebung von Innenstädten, Wohnraum in diesen Orten zu schaffen.
Dieser Umwandlung könnten folgende Dinge im Wege stehen:
- Planungs- und Genehmigungsverfahren: komplex und zeitaufwendig. Diese sollen vereinfacht und beschleunigt werden, um die Umwandlung zu erleichtern. Dies könnte beispielsweise durch die Schaffung spezialisierter Bearbeitungseinheiten in den zuständigen Behörden erfolgen.
- Mieterschutz könnte durch die Einführung von verbindlichen sozialen Kriterien und Mietpreisbindungen bei der Umwandlung gewerblicher Immobilien erreicht werden.
- Leerstand unattraktiv machen: Leere Ladenfläche dürfen sich steuerlich nicht rentieren bzw. müssen im Zweifel von öffentlicher Hand gekauft werden, um Wohnungen zu schaffen.
Wohnen und Arbeiten fließen immer mehr nahtlos ineinander. Diesen Trend gilt es auch in der Städte- und Regionalplanung zu berücksichtigen. Eine fortwährende strikte Trennung zwischen gewerblich genutzten Immobilien und Wohnraum ist insbesondere im urbanen Raum nicht mehr zeitgemäß. Weitere Änderungen müssten auf Bundesebene in der Baunutzungsverordnung angegangen werden.
Wir stehen dieser heraufbeschworenen Flächenkonkurrenz kritisch gegenüber. Gewerbe, Industrie und Wohnraum bedingen sich gegenseitig. Gewerbe- und Industrieansiedlungen bringen Arbeitsplätze, die Wohnbedarf nach sich ziehen. Gleichzeitig benötigen die unterschiedlichen Nutzungsarten unterschiedliche Ausgangsbedingungen. Wir halten daher die Nachverdichtung und wo möglich Mehrfachnutzung von bereits genutzten Flächen für zielführender. Auch wird die infrastrukturelle Erschließung Bayerns nach unserer Überzeugung die wesentliche Rolle für unsere Zukunft spielen.