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Das erste Mal Mieterin

Fragen zum Mietrecht bespricht man am besten von Mensch zu Mensch und mit Expertinnen. Unsere Juristinnen stehen mit Rat und Tat an Deiner Seite - online, telefonisch und im persönlichen Beratungstermin.

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Liebe Lesende, wie Ihr seht, verwenden wir der besseren Lesbarkeit halber eine einheitliche Geschlechterform  – und zwar die weibliche. Mit 50,5 Prozent im Wintersemester 2019/2020 stellten die weiblichen Studis die Mehrheit an der FAU dar. Grund genug, sprachlich mal umzudenken. Wir zählen natürlich auch auf euch, Jungs – denn gemeint sind freilich bei uns alle.

Erster Mietvertrag – die Essentials

Die Wohnungssuche scheint glücklich erledigt, die Mitbewohnerinnen sind noch netter als das WG-Zimmer, der Vertrag soll nun unter Dach und Fach – denn es warten schon 38 andere Bewerberinnen.

Wir wollen Euch nicht zu Mietrechtsprofis machen – aber vor einigen wenigen Fehlern beim Abschluss des wirtschaftlich wichtigsten Vertrags Eurer Studienzeit bewahren, auf einige wichtigen Punkte hinweisen die man bei Vertragsschluss beachten muss, weil man sie falsch machen kann. Ist die Unterschrift erst unter dem Vertrag, haben auch die besten Juristinnen nur noch eingeschränkte Möglichkeiten.

 

Wieso ist das die erste Frage? Zumal sie banal klingt. Ganz einfach: mit Details eines nachteiligen Vertrags kann man sich womöglich arrangieren – nicht aber damit, dass man überhaupt nicht aus einem Vertrag kommt, vielleicht für Jahre dran gefesselt ist und nur mit teuren Zugeständnissen aus dem Vertrag „entlassen“ wird.

„Life is what happens to you while you're busy making other plans“ – Lennons Spruch ist zutreffend. Und deswegen gibt es mehr als genug Gründe, sich nicht vertraglich an eine Wohnung zu ketten. Wenn persönliche Umstände den Wohnortwechsel erzwingen, wenn es doch mit dem anderen Studienort geklappt hat, wenn statt der nettesten Mitbewohnerin nun eine weniger nette Nachbarin eingezogen ist, die beste Freundin eine bessere WG gefunden hat und noch ein Zimmer frei ist. Oder die Nebenkostennachforderung offenbart, dass die Kosten weit über den kalkulierten liegen.

Dann sollte man aufpassen, dass das Kündigungsrecht nicht eingeschränkt ist. Für knapp 4 Jahre wäre das im gedruckten Vertrag recht problemlos zulässig.

Bei WGs ist es meist noch komplizierter: denn der Vertrag insgesamt soll ja meist nicht „gekündigt“ werden, sondern weiterbestehen. Nur eben mit anderen Bewohnerinnen. „Kündigung“ ist so gesehen keine WG-Option.

Die Juristinnen des DMB Nürnberg helfen Dir, teure Fehler beim Abschluss eines hoffentlich langfristigen Vertrages zu vermeiden – bevor die Unterschrift drunter steht.

 

 

Auch das scheint einfach: doch die Netto-Miete, die meist noch gut erkennbar im vorderen Bereich des Vertrags steht, ist nur ein Teil der Gesamtmiete, die bezahlt werden muss. Die Betriebskosten sind ein anderer. Und die betragen mit den Kosten der Heizung teilweise nochmal mehr als 2 Euro pro Quadratmeter. Und mal ehrlich: welche Studierende hat schon eine Vorstellung davon, wieviel Kubikmeter Wasser eine Person realistischerweise verbraucht? 1 oder 10? Und was ein Kubikmeter kostet? Oder wusstest Du, dass Du über die Betriebskosten die Grundsteuer der Vermieterin erstatten musst? Oder wie teuer Versicherungen für eine Wohnung sind?

Wohnungen und WG-Zimmer vermieten sich leicht, wenn man eine niedrige Gesamt-Miete ins Inserat schreibt. Wenn die Betriebskosten dann nicht ausreichen, ist das „Sache der Bewohnerinnen“.

Tipp: Anhaltspunkte über gängige Kosten erhältst Du beim DMB – und Tipps, wie man sich gegen versteckte Kosten wappnen kann.

 

Spezialthema Wohngemeinschaften

WG ist nicht gleich WG. Dass der Vertrag „passen“ muss, ist keine abstrakte Wortklauberei von Juristinnen. WGs haben unterschiedliche Ziele – von der reinen Zweck-WG, die sich Kosten teilt, aber sonst nichts voneinander erwartet, bis zum engen Freundeskreis, der sich entschließt, zusammen zu wohnen. Wer nicht auf den Vertrag achtet, sitzt bald in einer Zweck-WG, deren Zusammensetzung die Vermieterin bestimmt, obwohl man dachte, sich seine Mitbewohnerinnen aussuchen zu dürfen. Und wer nicht klar abspricht, wann man seine Kaution wieder bekommt, trennt sich womöglich im Unfrieden von den vormaligen Mitbewohnerinnen.

 

Ihr wollt möglichst selbst darüber bestimmen, wer in der Wohnung lebt? Dann sollte mit der Vermieterin besprochen werden, dass sie die ganze Wohnung an eine Gruppe vermietet – eben die „WG“, deren Zusammensetzung sich ändern kann. Geregelt werden muss noch, ob die Vermieterin nur über einen Wechsel informiert werden soll, oder ob sie sich eine Art „veto“ vorbehält. Folge: Der Vertrag wird geschlossen zwischen Vermieterin (Eigentümerin) und Wohngemeinschaft. Die Vermieterin richtet ihren Mietzahlungsanspruch an die Gruppe. Wie diese Gruppe die Zahlungspflichten erfüllt, ist eine Frage der internen WG-Absprachen. Welche Rechte die einzelnen Bewohnerinnen und WG-Mitglieder haben, welche Zimmer sie nutzen, mit welchen Fristen und zu welchen Bedingungen sie ein- und ausziehen und vor allem: wer nachfolgt - all das wird innerhalb der Wohngemeinschaft gemeinsam geregelt.

Vorteil:

WG-Mitglieder bestimmen gemeinsam Zusammensetzung, Kostenverteilung, Ein- und Auszugsregelungen der WG; Vermieterin hat kein unmittelbares Mitspracherecht

Nachteil

Zahlungsrisiko bei Mieterwechsel für die übrigen Bewohnerinnen: Der Mietzahlungsanspruch besteht in voller Höhe gegenüber der Gruppe, auch wenn diese Gruppe einmal kleiner ist – oder eben nur aus einer Person besteht.– die Last der Miete verteilt sich schlimmstenfalls auf wenige oder nur eine.

 

 

Ihr seid nur wenige Monate da und sucht einfach schnell eine günstige Bleibe, sei es auch nur ein Zimmer? Dann ist das „Zweck-WG“-Modell vielleicht günstiger.

Manche Vermieterinnen vermieten die Zimmer einer Wohnung einzeln an einzelne Personen. Küche, Flur und Bad freilich werden dann gemeinschaftlich genutzt. Aber jede Bewohnerin hat einen eigenen Vertrag, kann kündigen wann sie will, und es gibt klare Regeln zum Beispiel über die Pflicht, das eigene Zimmer zu streichen oder eben nicht.

Vorteil:

Weil jede Mieterin einen eigenen Vertrag hat, kann auch jede selbst kündigen ohne sich mit anderen abzusprechen.

Das eigene Risiko ist auf das eigene angemietete Zimmer begrenzt.

Nachteil:

Kein Einfluss auf Zusammensetzung der WG – die bestimmt die Vermieterin

 

 

Du willst selbst eine WG gründen? Und am besten selbst bestimmen, wer da reinkommt? Deine besten Freundinnen, klar. Und zwar auch dann, wenn einzelne die Gruppe verlassen. Bei der Form der Untermiete mietest Du eine Wohnung bei der Eigentümerin an, und regelst im Vertrag, dass Du einzelne Zimmer an zukünftige Mitbewohnerinnen untervermieten darfst. Mit diesen schließt Du dann einzelne Mietverträge.

Vorteil (aus Sicht der Hauptmieterin):

Die „WG-Gründerin“ (Hauptmieterin) kann beim Wechsel ihre Mitbewohnerinnen notfalls allein bestimmen, immerhin ist es „ihre“ Wohnung

Nachteil (aus Sicht der Hauptmieterin):
Dieser Luxus bedeutet ggf. Kosten – denn sie hat die Wohnung ganz angemietet und schuldet die volle Miete auch dann, wenn sie keine Mieterinnen für die Zimmer findet.

Vorteil(aus Sicht der Untermieterinnen):

Freie Entscheidung über Vertrag, Streichpflichten und z. B. Kaution (ähnlich wie bei „Zweck-WG“).

Auf das eigene Zimmer begrenztes Risiko

Nachteil (aus Sicht der Untermieterinnen):

Ohne Regelung zwischen den Bewohnerninnen kein originäres Mitspracherecht bei der Auswahl neuer Bewohnerinnen.