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Mieterbund Nürnberg und Umgebung e.V.

Aktuelles zum Mietrecht

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So ist das wohl mit den Immobilienpreisen

Ein Kommentar von RA Hans-Christoph Päch

1. Vorsitzender des DMB Nürnberg u. U. e.V.

Was las ich da kürzlich von der Bundesbank? Die Überbewertungen bei Wohnimmobilien hätte im Jahr 2021 zugenommen? Gut, die Einschätzung unterläge wegen der teilweise noch ungewissen länger, anhaltenden Auswirkungen der Pandemie – beispielsweise auf die verfügbaren Einkommen – sowie mit Blick auf die außerordentlich kräftigen Baupreissteigerungen der Preise bei Wohnimmobilien einer besonders hohen Unsicherheit. Dennoch: Nach aktuellen Schätzergebnissen sollen die Immobilienpreise in den Städten im Jahr 2021 zwischen 15 Prozent und 40 Prozent über dem Preis gelegen haben, der „durch soziodemografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren“ angezeigt sei, so die Bundesbank. Das Kaufpreis-Jahresmiete-Verhältnis bei Wohnungen in Städten hätte im Jahr 2021 gut 30 Prozent und in den sieben Großstädten rund 40 Prozent über seinem längerfristigen Mittelwert gelegen.

Puh – zu hohe Preise? Überbewertung? In Deutschland? Womöglich sogar eine Blase? So ist das wohl mit den Preisen. Sie spiegeln eben nicht nur den realen Wert wider. Der ist immer gleich: Eine Wohnung braucht man, um im Winter nicht zu frieren und ganzjährig im Trocknen kochen und schlafen zu können. Und für Hausaufgaben freilich. Und ja, zum Ausruhen und neuerdings arbeiten. Und vielem mehr, kurz: Um ein Heim zu haben. Das ist der Nutzen einer Wohnung – ihr eigentlicher Wert.

Das Problem ist, in Abhängigkeit von zufälligen anderen Umständen werden für diesen Wert andere Preise aufgerufen. Die Wohnung von eben kann im Verlauf der Zeiten unterschiedliche Mieten und Preise erzielen. Je nachdem, ob in der Region gerade Zuzug herrscht und Wohnungen knapp sind oder ob Menschen die Region verlassen und fünf ebenso schöne Wohnungen in der Nachbarschaft frei sind. Dann wird für ein- und denselben Nutzen heute der Preis gezahlt, morgen ein anderer – in Nürnberg meist höherer. Dumm ist das übrigens auch deshalb, weil das Gesetz bei steigenden Mieten am Ort, Mieterhöhungen vorsieht – bei sinkenden aber keine Senkungen, das aber nur am Rande. Aber an sich geht es mir um etwas anderes:

Der wahre Treiber im Mietwohnungsbereich ist weniger der Neubau, sondern der Handel mit bestehenden Wohnungen. Mit dem bloßen Handel entstehen keine zusätzlichen Wohnungen. Dort geht es nicht darum, mehr Menschen den Nutzen eines Daches über dem Kopf zu stellen. Viele kaufen sich eine Wohnung als Geldanlage, um mit ihr das Geld zu verdienen, das man früher durch Geld auf einem Sparkonto erwirtschaftete. Dort liegt die Krux: Wer hohe Einnahmen erwartet, ist auch bereit, viel Geld für eine Wohnung bezahlen. Und wer den höchsten Preis bietet, wird im Zweifel auch der Käufer. Das gilt für Wohnungen ebenso wie für bebaubare Flächen. Systematisch ziehen damit kommunale Anbieter oder Genossenschaften den Kürzeren, wenn es um den Erwerb von Grundstücken geht. Denn wer beabsichtigt, mit günstigen Wohnungen nur niedrige Einnahmen zu erzielen, kann damit auch keinen hohen Kaufpreis zahlen. Der Kaufpreis ist sozusagen die „geronnene Ertragserwartung“.

Da jeder Immobilieneigentümer nur dann verkauft, wenn er mehr einnimmt, als er selbst vormals gezahlt hat, könnte er – wenn er wollte - auch zu günstigeren Konditionen vermieten als der Erwerber. Der muss das investierte Geld dann hereinwirtschaften. Also werden die Mieten angehoben. Das Objekt, das durch höhere Mieten nun noch ertragreicher ist, weckt nun wiederum noch mehr Begehrlichkeiten – höhere Erlöse winken beim Verkauf... ein Teufelskreis auf Kosten der Mieter, die irgendwann überfordert sind, aber dennoch ihr Dach über dem Kopf weiterzahlen müssen.

So lange, bis wirklich niemand mehr da ist, der diese Mieten zahlen kann.

Oder doch nicht?

Es geht auch andersrum. Wenn man nicht erwarten könnte, dass praktisch jedwede Miete weit über Schmerzgrenzen hinaus erzielt werden kann, kann auch nicht mehr jeder Preis gezahlt werden. Nur mal laut gedacht: Niemand, der mit moderaten Mieten als Einnahmen kalkulieren muss, wird überhöhte Kaufpreise zahlen. Moderate Mieten übrigens, unabhängig von der Frage, ob durch selbstgewählte Begrenzung, also freiwillige Unternehmenspolitik oder durch Gesetze.

Hier kommen mietbegrenzende Vorschriften ins Spiel – vielleicht doch kein Teufelszeug, sondern ein geeignetes Instrument zur Lenkung des Marktes? Was die Bundesbank nun beobachtet – Anzeichen für überhöhte Immobilienbewertungen: Hätte es vielleicht verhindert werden können, wenn man mit mehr Mietpreisbegrenzung der Überhitzung Einhalt geboten hätte, statt ihr freien Lauf zu lassen? Aber Grenzen schrecken doch Investoren ab? Ich habe nicht den Eindruck, dass wir derzeit einen Mangel an Investoren haben. Es sind sogar so viele, dass gemeinwohlorientierte Wohnungsanbieter, wie die Nürnberger WBG, von den privaten Investoren verdrängt werden.

Bricht die Aussicht auf Maximalgewinne weg, dann geht auch die Zahlungsbereitschaft zurück. Damit auch der Kaufpreis. Zu den dann realistischeren Preisen könnten auch Wohnungsunternehmen einmal ein Grundstück erwerben. Oder eine Wohnung würde zu einem angemesseneren Preis den Besitzer wechseln können, ohne dass der gezwungen wird, die Miete raufzuschrauben.

Für uns als DMB liefert die Bundesbank nun einen Grund mehr, unter anderem konsequent auch auf der Mietenbremse zu bleiben und einen Mietenstopp zu fordern, bis andere Maßnahmen zu Linderung auf dem Wohnungsmarkt geführt haben.

Und vielleicht ist es diesmal sogar ein Argument, das auch die Eigentümerseite anerkennt.

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