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Mietrecht zu Mieterhöhungen

Die dritte Mieterhöhung in fünf Jahren? Und schon wieder knapp 10 Prozent mehr? 

Die Mietentwicklung kennt seit Jahren nur eine Richtung: steil nach oben. Weil die Mieterhöhungen von heute in den nächsten Mietspiegel einfließen, bilden sie die Grundlage der Mieterhöhungen von morgen. Deswegen ist es wichtig, jede einzelne Mieterhöhung von unseren Jurist:innen überprüfen zu lassen.

Häufig unterschätzt: Mit der Bewertung der Wohnung anhand eines Mietspiegels, der oftmals dem Mieterhöhungsverlangen beiliegt, ist es nicht getan. Damit kann die Vergleichsmiete ermittelt werden - das ist aber nur ein Teil der Antwort auf die Frage, ob man einer Mieterhöhung zustimmen muss.  

Auch beim Thema Mieterhöhung stellen die juristischen Formalia die Weichen: Kommt das Schreiben vom richtigen Absender? Ist es an alle Mieter gerichtet? Liegen Vollmachten vor? Sind Fristen eingehalten? Unsere Jurist:innen prüfen keineswegs bloß die Miethöhe, bevor Sie einen Rechtsrat geben.

Keinesfalls sollte daher leichtfertig eine Mieterhöhung unterschrieben werden. denn eine Unterschrift legt den Mietpreis für die Zukunft dauerhaft fest. 

Mieterhöhung und kein Ende?

Unsere Fachanwält:innen und Mietrechtsexperten haben jahrelange Erfahrungen – und prüfen Ihre Mieterhöhung und wehren unberechtigte Forderungen ab.

Telefon: 0911 - 37 65 18 - 0
E-Mail: info@mieterbund-nuernberg.de

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Häufige Mieterfragen zu Mieterhöhungen

Hier finden Sie die passenden Antworten

Eine Änderung der Miete ist eine Änderung eines wesentlichen Bestandteils des Mietvertrages. Deswegen können Vermieter die Miete nicht einseitig anheben, sondern müssen von ihren Mieter:innen die Zustimmung zur Anhebung einholen. 

Mieter:innen sind jedoch nicht frei in ihrer Entscheidung: unter gewissen Voraussetzungen müssen sie zustimmen.

Wenn die Miete für zumindest 12 Monate konstant war, kann theoretisch eine neue Mieterhöhung zugehen.

Dabei muss der Vermieter darlegen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete höher ist als die derzeit gezahlte und er deswegen die Miete auf diesen Betrag anpassen will. Vor allzu drastischen Steigerungen schützt das Gesetz durch eine "Kappungsgrenze": die Miete darf keineswegs schneller steigen, als 20 Prozent in drei Jahren. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt wie Nürnberg oder Erlangen beträgt die maximale Steigerung nur 15 Prozent.

Zwei volle Kalendermonate billigt das Gesetz Mietern als Überlegungsfrist zu, ob sie dem Mieterhöhungsverlangen nachgeben wollen.

Weil der Zustimmungsanspruch eines Vermieters notfalls gegen den Willen der Mieter gerichtlich durchgesetzt werden kann, ist das Mieterhöhungsrecht genau geregelt. Auch vertragliche Grundlagen beeinflussen die juristische Frage, ob eine Mieterhöhung zulässig ist. Keineswegs ist es also damit getan, lediglich anhand des Mietspiegels zu bestimmen, ob der Preis der Wohnung angemessen ist - eine solche Bewertung wäre wirklich nur "die halbe Miete".

Ein Mietspiegel ist eine von Stadt oder Kommune erstellte Übersicht über die am Ort üblichen Mieten. Anhand von Kriterien wie Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage können Wohnungen bewertet werden. 

Grundlage dieser Übersicht ist eine statistische Erhebung der Mieten am jeweiligen Ort. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) gibt dabei vor, welche Wohnungen mit ihren Mieten dabei berücksichtigt werden dürfen. In den Mietspiegel fließen die Mieten freifinanzierter Wohnungen ein, die sich in den letzten 6 Jahren verändert - also in der Regel erhöht - haben. Ebenso werden Mieten von Verträgen berücksichtigt, die innerhalb der letzten 6 Jahre neu abgeschlossen wurden.

Abgefragt werden zudem verschiedenste Merkmale wie wohnungsbezogene (Fläche, Balkon, Kaminofen), gebäudebezogene (energetischer Standard) und lagebezogene (Entfernung zu Parks oder ÖPNV). Ergibt die statistische Auswertung einen nachweisbaren Zusammenhang zwischen einem Merkmal und dem Mietpreis, wird dieses Merkmal in den Mietspiegel aufgenommen. 

Anhand dieser Kriterien können später Wohnungen am Ort eingestuft und ihr "ortsüblicher Mietpreis"ermittelt werden.

Das Gestz unterscheidet zwischen "einfachen" und "qualifizierten" Mietspiegeln. Letztere haben eine höhere Beweiskraft, weil an ihre Erstellung höhere Anforderungen gestellt werden und weil sie alle 2 Jahre angepasst und alle 4 Jahre neu erstellt werden müssen. 

Ist der Mietspiegel öffentlich einsehbar, genügt ein Verweis darauf, wo Mieter Einsicht nehmen können. Oft sind Mietspiegel in den Rathäusern der Kommunen erhältlich oder bei den Interessensverbänden (Mieterbund, Haus- und Grundbesitzerverbände). 

In jedem Fall muss das Mieterhöhungsschreiben die Kriterien benennen, die der Mietenspiegel als preisbildend ansieht. 

Der Mieterbund sieht die aktuelle Rechtsprechung kritisch, die ein Mieterhöhungsverlangen unter diesen Voraussetzungen als wirksam ansieht: denn ohne einen beigefügten Mietspiegel wissen Mieter gerade nicht, ob der Mietspiegel eventuelle einen Abzug für andere Ausstattungsmerkmale vorsieht, die vom Vermieter im Schreiben nicht benannt wurden. Deswegen ist in diesen Fällen umso mehr der Rat von Mietrechtsspezialisten gefragt.

Manche Kommunen entscheiden sich dafür, den Mietspiegel kostenlos online zur Verfügung zu stellen. Andere Kommunen vertreiben den Mietspiegel gegen eine Schutzgebühr.

Verlangt werden darf immer die "ortsübliche Vergleichsmiete". Das ist die Miete, die am Ort für Wohnraum vergleichbarer Größe und Beschaffenheit gezahlt wird. Der Vermieter hat nur einen Anspruch auf die Zustimmung der Mieter, wenn er darlegen kann, warum er der Meinung ist, die ortsübliche Vergleichsmiete läge höher als die aktuelle Miete. Dazu kann er ein Gutachten einholen, mehrere Vergleichswohnungen benennen oder einen Mietenspiegel nutzen, um die Wohnung zu bewerten.

Theoretisch denkbar ist es, dass eine Wohnung (zum Beispiel an Bekannte) ursprünglich zu einem Preis weit unter der Marktmiete vermietet wurde. Theoretisch wäre dann ein großer Sprung bis zur ortsüblichen Miete denkbar. Davor schützt jedoch das Gesetz, indem es Steigerungen auf maximal 20% innerhalb von 3 Jahren bundesweit und 15% innerhalb von drei Jahren in angespannten Gebieten wie Nürnberg oder Erlangen begrenzt.

Verkürzte Antwort auf eine komplexe Frage: In Nürnberg um maximal um 15% in 3 Jahren.

12 Monate muss die Miete konstant bleiben. Danach kann wieder ein - wirksames - Mieterhöhungsverlangen zugehen. Nicht zu berücksichtigen sind hierbei Anhebungen der Betriebskosten oder Mieterhöhungen infolge von Modernisierungen. Rechnet man die 2 bis 3 Kalendermonate hinzu, die Mieter:innen als Überlegungs- und Zustimmungsfrist von Gesetzes wegen zugebilligt werden, muss die Miete folglich aüf 15 Monate unverändert bleiben.

Es ist eher anders herum: Die Miete erhöht sich nur, wenn Sie zustimmen. Ohne Ihre Zustimmung bleibt es bei der alten Miete. Wenn Sie also der Meinung sind, die Mieterhöhung sei unberechtigt - sei es, weil eine Überprüfung ergeben hat, dass juristische Voraussetzungen nicht vorliegen (formeller Fehler), sei es, weil die Wohnung die geforderte Miete nicht wert wäre (inhaltlicher Fehler), brauchen Sie nicht aktiv zu widersprechen. Es genügt, wenn Sie nicht zustimmen.

Hinweis: in manchen Fällen empfiehlt es sich tatsächlich, nicht unmittelbar zu reagieren und den Vermieter darauf aufmerksam zu machen, dass sein Anspruch auf Ihre Zustimmung zur Mieterhöhung wegen eines Formfehlers nicht besteht. In anderen Fällen kann es sinnvoll sein, bestehende Unklarheiten zeitnah zu klären, beispielsweise die Frage, ob energetische Merkmale, die der Bewertung zugrunde gelegt wurden, tatsächlich vorliegen oder nicht. Vertrauen Sie hier auf die Einschätzung unserer Mietrechtsspezialisten.  

Unsere Mietrechtsspezialisten überprüfen, ob die juristischen Formalia eingehalten sind. Zudem bewerten sie gemeinsam mit Ihnen die Wohnung anhand des Mietenspiegels. Beide Schritte sind nötig, um die Frage zu beantworten, ob Sie der Mieterhöhung zustimmen müssen. 

Ist die Mieterhöhung unwirksam und die geforderte Miete unangemessen, brauchen Sie nichts zu unternehmen. Ist sie wirksam, werden unsere Jurist:innen Ihnen empfehlen, bis auf die berechtigte Höhe zuzustimmen (und einen eventuell darüber hinausgehenden Teil abzulehnen). Ist die Mieterhöhung wirksam und die Höhe berechtigt, wird der Rat lauten: stimmen Sie der Mieterhöhung zu.

Das Gesetz selbst sieht keine Härtefallregelungen vor.

Mieter, die durch eine Mieterhöhung an die Grenze ihrer wirtschaftlichen Belastbarkeit gebracht werden, haben lediglich die Möglichkeit, einen Antrag auf Unterstützungsleistungen wie Wohngeld zu stellen. 

Für viele Mieter:innen scheidet diese Möglichkeit aufgrund der Einkommensverhältnisse aus. Dann bleibt nur die Möglichkeit der Verhandlung. Mit großen Wohnungsgesellschaften gelingt nicht selten ein Kompromiss, in Einzelfällen nahmen Wohnungsunternehmen freiwillig auch vollständig Abstand von der Absicht, die Miete anzuheben.

Wichtig ist in diesen Fällen: sprechen Sie Probleme offen an. Viele Vermieter - auch private - wissen ein langjähriges, intaktes und zuverlässiges Mietverhältnis mehr zu schätzen als "den letzten Euro" und verzichten teilweise auf Mieterhöhungen.

Nein. Eine verweigerte Zustimmung zur Mieterhöhung (denn widersprechen müssen Sie nicht) ist kein Kündigungsgrund. 

Jedoch sollten Sie immer dann zustimmen, wenn eine Mieterhöhung tatsächlich berechtigt ist - andernfalls besteht kein Zustimmungsanspruch. Und Sie machen dann auch nichts verkehrt, wenn Sie Ihre Zustimmung verweigern. Meint der Vermieter dann, seinen Anspruch auf Mietanhebung durchsetzen zu können, wird er Klage auf Zustimmung einreichen. Dann würde das Gericht überprüfen, ob der Zustimmungsanspruch besteht oder nicht. Dies im Vorfeld abzuklären und Ihnen notfalls den Rat zu geben, einer (teilweise) berechtigten Mieterhöhung zuzustimmen, ist Aufgabe unserer Jurist:innen.

Weitere Rechtsfolgen haben Sie nicht zu befürchten.