Modernisierung
Ihr Vermieter hat angekündigt, Ihre Mietwohnung zu modernisieren? Oder ist es doch nur eine Instandsetzung oder Instandhaltung? Für den Mieter und den Vermieter ergeben sich hier ganz unterschiedliche Rechte und Pflichten. Prüfen Sie daher genau!
Eine Modernisierung führt zu einer Wohnwertverbesserung oder zur Einsparung von Energie oder Wasser.
So zählen zum Beispiel Maßnahmen zur Verbesserung der Wärmedämmung des Gebäudes, der Anbau eines Balkons, der Anschluss ans Kabelfernsehen und der Einbau einer neuen sparsamen Heizungsanlage zu den Modernisierungsmaßnahmen. Zur Durchführung ist der Vermieter jedoch nicht verpflichtet. Im Gegensatz hierzu stehen Instandhaltungen. Hier handelt es sich um Maßnahmen, die die Wohnung in einem bewohnbaren, vertragsgemäßen Zustand erhalten sollen. Dazu zählt zum Beispiel ein neuer Außenanstrich der Holzfenster, damit das Holz nicht fault. Bei Instandsetzungen ist der Schaden infolge von Abnutzung, Alterung oder Witterungseinflüssen schon eingetreten. Der Austausch von morschen Fenstern oder des durchgerosteten Heißwasserboilers zählen dazu. Dazu ist der Vermieter verpflichtet.
Ja. Der Vermieter ist verpflichtet, Mieter drei Monate vor der geplanten Modernisierung über:
- den voraussichtlichen Beginn,
- die voraussichtliche Dauer,
- den wesentlichen Umfang,
- die voraussichtliche Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten,
- zu Form und Frist der Geltendmachung von Härtegründen
zu informieren.
Die Ankündigung muss die „Textform“ einhalten, sprich lesbar sein. Sie muss die Person des Absenders enthalten und auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden. Die Form ist also gewahrt bei einem Schreiben, einem Fax oder einer Kopie aber auch als SMS.
Einer Unterschrift bedarf es nicht. Evtl. Einsparmöglichkeiten von Energie müssen nicht im Detail vorgerechnet werden. Es genügen anerkannte Pauschalwerte.
Generell ja, außer, wenn die geplanten Arbeiten für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen. Das können die Bauarbeiten selbst, die baulichen Folgen, aber auch vorausgegangene Aufwendungen des Mieters sein. Die zu erwartende Mieterhöhung hingegen nicht. Besteht ein Härtegrund, dann muss der Mieter die Arbeiten zwar dulden, die Mieterhöhung kann aber ganz oder zum Teil ausgeschlossen werden. Dazu muss der Mieter jedoch seine Härtegründe dem Vermieter bis zum Ende des nächsten Monats in Textform mitteilen. Ist im Ankündigungsschreiben jedoch nicht auf Form und Frist dieses Einwandes hingewiesen worden, so ist der Mieter auch nicht an Form und Frist gefunden.
Grundsätzlich ja, eine Mieterhöhung ist möglich, wenn der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht wird, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert und nachweislich nachhaltig Energie und Wasser eingespart werden. Der Vermieter darf seit dem 01.01.2019 jährlich 8 % der anteiligen Kosten der Baumaßnahme berechnen. Instandsetzungskosten und staatliche Fördergelder müssen jedoch herausgerechnet werden. Die Mieterhöhungserklärung muss schriftlich oder in Textform zugestellt werden. Die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen müssen einzeln aufgeführt sein, die entstandenen Kosten aufgeschlüsselt. Es muss berechnet und erläutert werden, welche Modernisierungskosten für die einzelne Wohnung entstehen und welche Mieterhöhung pro Monat sich daraus ergibt. Sind die Arbeiten abgeschlossen und die Mieterhöhungserklärung wirksam, so ist die erhöhte Miete ab dem 3. Monat nach Zugang der Erhöhung vom Mieter zu zahlen. In bestimmten Fällen verlängern sich die Fristen um 6 Monate, z.B., wenn sich die tatsächliche Mieterhöhung gegenüber der Mitteilung um mehr als 10 % erhöht hat.
Bei geförderten Wohnungen muss die Mieterhöhungserklärung bis zum 15. eines Monats eingegangen sein, um für den 1. des folgenden Monats wirk- sam zu werden.
Zusätzlich hat der Gesetzgeber seit dem 1. Januar 2019 eine Kappungs- grenze für Mieterhöhungen wegen Modernisierung gesetzlich festgeschrieben.
Die Mieterhöhung darf innerhalb von sechs Jahren nicht mehr als 3 Euro/qm Wohnfläche betragen. Sofern die Miete unterhalb von 7 Euro/qm liegt, darf die Miete nur um 2 Euro innerhalb von sechs Jahren steigen. Die genannten Beträge beziehen sich auf die Nettokaltmiete.
Davon ausgenommen sind Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete und Erhöhungen der Betriebskosten. Für Modernisierungsmaßnahmen, bei denen Kosten von höchstens 10.000 Euro anfallen, gilt das vereinfachte Verfahren, auf das der Vermieter in der Modernisierungsankündigung hinweisen muss. Hier kann der Vermieter pauschal 30 % der Kosten abziehen und den verbleibenden Betrag auf die Mieter umlegen. Die maximale Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren liegt bei 46,67 Euro monatlich. Ein Härteeinwand des Mieters ist ausgeschlossen. Der Vermieter kann dann aber fünf Jahre lang keine weitere Mieterhöhung wegen der Modernisierung erklären. Ausgenommen sind Maßnahmen, die aufgrund der gesetzlichen Verpflichtung durchgeführt werden müssen. Im Rahmen eines Staffelmietvertrages ist eine zusätzliche Modernisierungsmieterhöhung ausgeschlossen. Bei einem Zeitmietvertrag ist sie nur möglich, wenn der Vermieter sich das Erhöhungsrecht vorbehalten hat. Bei einer Indexmiete nur aufgrund von baulichen Änderungen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.
Ja und nein. Mieter können während der Modernisierung die Miete kürzen, sofern und solange die Nutzbarkeit der Wohnung spürbar eingeschränkt ist (z.B. Unbenutzbarkeit einzelner Räume, Lärm oder Schmutz).