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Mietrecht zu Nebenkosten und Betriebskosten

Überhöhte Kosten für einen Hauswart? 
Unerklärlich gestiegene Heizkosten bei unverändertem Verbrauch? 300 Euro für einen Aufzug? Kosten für die Pflege eines Gartens, den nur der Nachbar nutzen kann?

Betriebskostenabrechnungen sind Beratungsthema Nummer 1 beim DMB Nürnberg. Fast jede dritte Beratung hat eine Nebenkostenabrechnung zum Thema. Aus gutem Grund: denn jede zweite Nebenkostenabrechnung ist falsch – das ergaben bundesweite Auswertungen des Deutschen Mieterbundes e.V.. 

Häufig unterschätzt: eine juristische Prüfung des Mietvertrages ist unerlässlich. Denn nur bei einer vertraglichen Regelung müssen Mieter:innen überhaupt Betriebskosten tragen.

Fehler bei Abrechnungen passieren nicht nur Privatvermietern, Ungereimtheiten gibt es auch bei großen Wohnungsunternehmen.

Sie haben offene Fragen zu Ihrer Nebenkostenabrechnung?

Unsere Fachanwälte und Mietrechtsexperten haben jahrelange Erfahrungen – und unterstützen Sie bei der Betriebskostenprüfung.

Telefon: 0911 - 37 65 18 - 0
E-Mail: info@mieterbund-nuernberg.de

Lassen Sie sich beraten!

Häufige Mieterfragen zu Nebenkosten und Betriebskosten

Hier finden Sie die passenden Antworten

Einen ersten Anhaltspunkt gibt es, die Kosten mit denen des Vorjahres zu vergleichen. Unplausible Steigerungen kann man so schnell erkennen. In der jurstischen Beratung ist deswegen ein Abgleich mit den Kosten des Hauses in der Vergangenheit wichtig.

Hilfreich ist auch ein Abgleich mit dem Betriebskostenspiegel, der jährlich vom DMB erstellt wird. Mieter und Mieterinnen erhalten einen Überblick über die gängigen Kosten und können Ausreißer erkennen. Da der Betriebskostenspiegel landesweite Daten enthält, sind regionale Abweichungen möglich - unsere Juristen helfen Ihnen bei der Bewertung.

 

Mehrere hundert Euro Mehrkosten gegenüber dem Vorjahr - wie kann das sein?

Heizkosten - genauer: die Kosten für Heizung und Warmwasserversorgung - machen den größten Anteil der Betriebskosten aus. Mit durchschnittlich 1,30 Euro/qm im Monat kommen für eine normale Wohnung mit 75 qm leicht 1.200 Euro pro Jahr zusammen. Fehler in der Abrechnung wirken sich da gravierend aus. Besser gedämmte Häuser jüngerer Baujahre kommen mit deutlich niedrigeren Kosten von unter 1,00 Euro/qm aus, in schlecht gedämmten Objekten aus den 1960er und 1970er Jahren sind es oft auch 1,50 Euro/qm.

Jeder Mieter heizt individuell. Unterschiede zu anderen Mietern im selben Haus oder anderen Objekten sind deswegen normal. Auch der Warmwasserverbrauch kann sich ändern, zum Beispiel bei Familienzuwachs.

Wenn Mieter jedoch einen sprunghaften Anstieg der Heizkosten bemerken, obwohl sich ihr Verbrauchsverhalten nicht verändert hat, kann das technische Ursachen haben.Werden ungeeignete Messgeräte verwendet, können diese ungerechten Kostenverzerrungen im Haus entstehen: einzelne Mieter zahlen fast nichts, andere haben extreme Heizkosten. Der Fehler kann einen Anstieg um mehrere 100 Euro von einem Jahr aufs andere bewirken. "Rohrwärmeabgabe" oder "Rohrwärmeverlust" heißt das Stichwort für ein technisches Phänomen, das selbst für Fachleute oft nur schwer zu erkennen ist. Unsere routinierten Berater spüren Fehler in der Heizkostenabrechnung auf und schlagen Lösungen vor.

Als griffige Definition gilt: Betriebskosten sind Kosten, die im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung des Objektes laufend entstehen. Einmalkosten, z. B. für Erschließung des Grundstücks fallen nicht darunter.

In der Betriebskostenverordnung ist definiert, welche Kosten prinzipiell an Mieter:innen weitergegeben werden können. Im Wesentlichen sind das folgende Positionen:

  1. Grundsteuer und laufende öffentliche Lasten
  2. Wasserversorgung
  3. Entwässerung/Abwasser
  4. Heizung- und Warmwasserversorgung
  5. Aufzug
  6. Müllbeseitigung
  7. Gebäudereinigung/ Ungezieferbekämpfung
  8. Gartenpflege
  9. Allgemeinstrom
  10. Schornsteinreinigung
  11. Sach- und Haftpflichtversicherung
  12. Hauswart
  13. Gemeinschafts-Antennenanlage/ Kabel
  14. Einrichtungen für die Wäschepflege
  15. sonstige Betriebskosten

Fehler sollten immer schriftlich gerügt werden.

Wichtig: Auch Mieter:innen haben dabei Fristen zu beachten. Ein Jahr Zeit billigt das Gesetz für die Überprüfung und eine entsprechende Rüge zu. Danach ändern auch berechtigte Einwände von Mieter:innen nichts mehr an der Wirksamkeit einer Abrechnung, verspätete Einwendungen und Widersprüche braucht der Vermieter  nicht mehr zu beachten. 

Begründete Zweifel an der Richtigkeit müssen dabei detailliert vorgetragen und dürfen nicht willkürlich sein. Der bloße Satz: "Die Heizkosten sind zu hoch" kann nicht als fristwahrende substantiierte Kritik an der Abrechnung angesehen werden. Unsere Mietrechtsspezialisten prüfen die Abrechnung auf Herz und Nieren und sorgen dafür, dass Ihre Bedenken rechtzeitig Berücksichtigung finden und Sie nur das zahlen müssen, was berechtigt ist.

Juristen fragen anders: Sieht der Vertrag überhaupt vor, dass Mieter alle der genannten Betriebskosten erstatten müssen."Sind nur zulässige Kosten umgelegt worden? Geht das wirklich nach Quadratmetern? Und fast ein Jahr nach Auszug?" - Solche juristischen Fragen stehen vor allen anderen. Sie setzen eine juristische Bewertung des Mietvertrages voraus.

Im Anschluss prüfen unsere Spezialisten die Abrechnung zunächst auf Plausibilität:

  • Liegen die Kosten in einer üblichen Höhe? Ausreißer gegenüber vergleichbaren Objekten fallen auf diese Weise auf. Sie werden mit den Mietern besprochen. Gartenkosten in Höhe des Doppelten der sonst üblichen Beträge müssen nicht falsch sein - wenn das Objekt über eine große aufwänig gepflegte Außenanlage verfügt.
  • Entsprechen die Kosten denen der Vergangenheit oder sind sie drastisch gestiegen? Ausreisser gegenüber den Vorjahren fallen so auf und sind Grund zum Nachhaken: eventuell wurden im teueren Garten erstmalig Pflanzungen vorgenommen - dann wären das Anschaffungen, keine bloße Pflege.
  • Aufschluss über die Richtigkeit der Abrechnung können Rechnungen geben. Mieter haben grundsätzlich ein Recht auf Einsicht in die Rechnungen. Meist werden aber Belege auch übersandt.
  • Sonderfall Hausdienstleistungen: Oft sind nicht die Kosten des Hauswarts an sich das Problem, sondern der Eindruck, dass Hauswart oder Hausreinigung für das Geld keine angemessene Leistung erbringen. "Wofür wird der Hausmeister eigentlich gezahlt?" - die Antwort kann man selten der Rechnung entnehmen. Hier geben nur Leistungsverzeichnisse Auskunft.
  • Fehler in Heizkostenabrechnungen zu erkennen, dürfte für die meisten Mieter:innen nur schwer möglich sein - gut, dass unseren Fachleuten nicht nur Begriffe wie "Rohrwärmeabgabe", oder "VDI 2077"keine Fremdwörter sind, sondern sie selbst versteckte Fehler aufspüren und fundiert kritisieren können.

 

 

Wenn hohe Beträge beispielsweise aus einer Heizkostenabrechnung resultieren, streitet man leicht um Beträge in Höhe einer oder gar mehrerer Monatsmieten.

Wer sich mit seinen Zweifeln an der Richtigkeit der Abrechnung unsicher ist, aber sicher sein möchte, dass ihm keine Nachteile erwachsen - schlimmstenfalls wegen eines Einbehaltes eine Kündigung kommt - kann vorsichtshalber die Nachzahlung unter dem Vorbehalt der  Rückforderung leisten. Nachteil: in einem späteren Prozess haben Mieter für ihren Rückforderungsanspruch zu beweisen, dass die Abrechnung falsch war.