Keine Angst vor Wohnungskonzernen: Seid rebellisch!

Ein großes Wohnungsunternehmen steht für Seriosität. Kaum ein Mieter hinterfragt, ob er Modernisierungen dulden, Betriebskosten von mehreren hundert Euro nachzahlen oder auch deutliche Mieterhöhungen akzeptieren muss. Es werde schon seine Richtigkeit haben, wenn ein etabliertes Unternehmen mit vielen tausend Wohnungen Forderungen stellt, so ist der Eindruck vieler. 

So hinterfragen die Wenigsten ihre Betriebskostenabrechnungen, auch wenn sie mehrere hundert Euro nachzahlen müssen. Und noch weniger Mietern ist bewusst, dass mancher Konzern regelmäßig einknickt, wenn Mieter sich gegen Nachforderungen zur Wehr setzen. 
Mieterhöhungen? Das wird schon passen – und die Anhebung soll ja nur 18 Euro sein. Dass auch 18 Euro genau 18 zu viel sein können, weil die aktuelle Miete schon mehr ist, als an sich verlangt werden kann – diese Möglichkeit schließen viele Mieter offenbar von vornherein aus. Welcher Wohnungskonzern würde schon unberechtigt Mieten erhöhen? Die Realität: Wenn der DMB interveniert, weil systematisch in ganzen Stadtvierteln “ein paar Prozent” zu viel verlangt werden, weichen Konzerne wie die Dawonia zurück. 

Modernisierungen sind nicht für alle Mieter ein Anlass zur Freude, die sich anschließende Mieterhöhung noch weniger. Aber natürlich - eine Heizung darf ein Vermieter doch austauschen. Zumal dann, wenn doch angeblich damit Energie eingespart wird. Energiesparziele fordert und stützt auch der DMB – nicht aber willkürlich scheinende Umbauarbeiten, die nicht einmal nach den Informationen des Wohnungsunternehmens Energie einsparen können, dafür aber zu dauerhaft erhöhten Nettomieten führen. Und das Ergebnis? Wo der DMB nachweisen konnte, dass keine Energie gespart wird, nahm auch Deutschlands größtes Wohnungsunternehmen von Umbauarbeiten Abstand, die wohl nie der Umwelt, sondern nur dem Geldbeutel der Aktionäre gedient hätten. 

Bundesweit machte die Vonovia – Eigentümerin von immerhin 565.000 Wohnungen - kürzlich Schlagzeilen. Im Interview mit dem Handelsblatt hatte Vonovia-Chef Rolf Buch angekündigt, „Wenn die Inflation dauerhaft bei vier Prozent liegt, müssen Mieten dementsprechend ansteigen“. Nach bundesweiter Kritik ruderte der Konzern nun teilweise zurück. „Am Ende zahlen alles die Mieterinnen und Mieter, das ist das Geschäftsmodell von Vonovia und Co.“, kritisierte Mieterbund-Präsident Lukas Siebenkotten. Nach Berichterstattung der Tagesschau ruderte die Vonovia dann offensichtlich zurück: „Wir sprechen hier über wirtschaftliche Zusammenhänge auf dem Wohnungsmarkt“. Was das genau heißt, blieb weitgehend unklar. Stark gestiegene Baupreise etwa würden sich insbesondere im Neubau bemerkbar machen. So berichteten Medien über die Beweggründe. Die Neuvermietungen gingen in die Mietspiegel ein. 

„Das ist in Teilen richtig, in anderen Teilen schlicht Unsinn“, so Gunther Geiler, Jurist und Geschäftsführer des DMB Nürnberg. Natürlich treffen Baukostensteigerungen die Vermieter. Material und Bauleistungskosten machen aber nur einen Teil der Kosten aus, die mit der Bewirtschaftung einer bestehenden Immobilie einhergehen. Als Begründung für Mieterhöhungen im Wohnungsbestand ist das jedenfalls nicht plausibel. Und Steigerungen des Mietspiegels zwingen keinen einzigen Vermieter, die Miete anzuheben. Sie ermöglichen es ihm, wenn er seinen Gewinn steigern möchte.“ 
Dabei hatte die Vonovia SE im Pandemie-Jahr 2021 rund 1,7 Milliarden EUR Gewinn erzielt und mit 1,66 Euro je Aktie die höchste Dividende der Unternehmensgeschichte ausgezahlt. Im gleichen Jahr wurden die Mieten in den konzerneigenen Wohnungen im Durchschnitt um 3,8 % erhöht, mit Steigerungsraten von bis zu 8 % allein in Berlin. Zusätzlich wurde für 19 Mrd. Euro die Deutsche Wohnen, der bis dahin zweitgrößte börsennotierte Immobilienkonzern mit rund 150.000 Wohnungen, übernommen. 
„Spätestens jetzt zeigt sich, dass die blumigen Ankündigungen der Vonovia-Spitze im Zuge der Übernahme der Deutsche Wohnen, wonach die Bestandsmieten um nicht mehr als 1 % pro Jahr steigen sollen, nichts als Makulatur sind und Politik und Kartellamt am Nasenring durch die Manege gezogen wurden. Am Ende zahlen alles die Mieterinnen und Mieter, das ist das Geschäftsmodell von Vonovia und Co.“, so Siebenkotten.

Erneuter Teilsieg gegen Dawonia

In Erlangen und Nürnberg hatte das Unternehmen erneut versucht, Mieten über den aus Sicht des DMB angemessenen Wert hinaus anzuheben. Drei Prozent zu viel wurden gefordert – weil die Lage mit der Nähe zu Sport- und Freizeitanlagen vermeintlich herausragend gut war. (Das Mieter-Echo berichtete). Auf Intervention des DMB ruderte das Unternehmen nun auch diesmal zurück. Die vom DMB vertretenen Mieter zahlen lediglich die Miete, die sie wirklich akzeptieren müssen.

Im Bestand des Unternehmens sind nach seiner Privatisierung vor rund 10 Jahren die Betriebskosten zudem förmlich explodiert. Teilweise um das Dreifache oder mehr stiegen die Kosten für Versicherungen oder Hauswart. 100 bis 150 Euro pro Jahr macht allein der vom DMB Nürnberg angezweifelte Anteil in vielen Fällen aus, manchmal noch mehr. Pro Jahr! Pro Mietpartei! Eine riesige Summe – denn der DMB Nürnberg geht davon aus, dass womöglich der gesamte Wohnungsbestand (zumindest im Erlanger und Nürnberger Raum) von den Problemen betroffen ist. „Kostensteigerungen, obwohl die Mieter praktisch unisono berichten, die Leistungen des Hauswarts seien zurückgegangen? Obwohl die Dawonia keinerlei Dokumentation der tatsächlich erbrachten Tätigkeit vorlegen kann? Das können Mieter nicht verstehen und wir als DMB nicht akzeptieren. Und dass das größte Wohnungsunternehmen Bayerns seinen Wohnungsbestand zu Kosten versichert, die oft 30 % oder gar 50 % über den Preisen liegen, die in anderen Unternehmen üblich sind, wirft die Frage auf, wie und auf wessen Kosten das Unternehmen seinen Wohnungsbestand bewirtschaftet“, so Geiler. Unplausibel und nicht nachvoll- ziehbar fand der DMB Nürnberg diese Steigerung und empfiehlt Mietern seit Jahren, nur Teilbeträge zu akzeptieren. Die einbehaltenen Kürzungsbeträge hatte die Dawonia nun vor Gericht durchsetzen wollen und eine Mieterin verklagt. Auf die vorgebrachten Einwendungen jedoch konnte – oder wollte - das Unternehmen offenbar keine Antworten liefern und nahm die Klage zurück – angeblich „aus prozessökonomischen Gründen“.

„Natürlich ist das ein schöner Erfolg. Er bestärkt uns in der Annahme, dass wir mit unseren Einschätzungen und rechtlichen Bewertungen richtig liegen“, so Geiler. Aus Sicht des DMB gibt es einen ärgerlichen Nebeneffekt: ohne Klage kein Urteil. „Viele Dawonia-Mieter lassen sich durch die dauerhaften Mahnungen verunsichern, die sie teilweise seit Jahren im Monatsrhythmus erhalten. Diese Mieter hätt en sich die Rechtssicherheit gewünscht, die ein Urteil bietet. Wir prüfen nun, ob wir deswegen unsererseits die Unrechtmäßigkeit der Abrechnungen gerichtlich feststellen lassen“, so Geiler. Bis dahin freuen sich Mieter einer Nürnberger Dawonia-Anlage über ein unverhofftes „Geschenk“. Seit Jahren führte der DMB für etliche dort lebende Mieter einen Streit um horrend hohe Wasserkosten. In Wirklichkeit waren das versteckte Kosten für Instandhaltungen, also Vermieterkosten, fanden zumindest die Spezialisten des DMB. Nun erstattete das Unternehmen den Mietern die Kosten für die Jahre 2018 bis 2020. Jeweils 100 Euro und mehr betrug die Erstattung – pro Jahr. Die Tatsache, dass Mieter nicht einfach so klein beigaben, sondern einfach mal auf ihr Recht pochten, bringt ihnen nun mehr als 300 Euro – mehrfach über 550 Euro ein. Für den DMB Nürnberg führen die Erfahrungen der Auseinandersetzungen mit großen Wohnungsunternehmen zu einer klaren Schlussfolgerung für Mieter und Mieterinnen. 

„Seid rebellisch! Es ist das gute Recht - zudem ein Zeichen kritischer Sorgfalt - zu prüfen, ob eine Forderung berechtigt ist. Und dass sie es ist, ist keinesfalls selbstverständlich – und keine Angst vor großen Namen!“ so Geilers Appell.