Was tun gegen einen entgleisten Markt?

Nun ist sie also Geschichte, die Ampel. Vielen, die im Bashing ein neues Hobby gefunden hatten, hat sie es leider oft viel zu leicht gemacht. Aus wohnungspolitischer Sicht kann fast schon dahingestellt bleiben, ob die Ziele, die man einst im Koalitionsvertrag formulierte, ambitioniert waren oder nicht. Fakt ist: Kaum eines davon wurde umgesetzt. Quasi als eine Regierung mit der Opposition in den eigenen Reihen hat sie zukünftigen Regierungen ihre Handlungsunfähigkeit mahnend vor Augen geführt – mit der Lehre, dass man seine Koalitionspartner mit Bedacht wählen sollte.

Mieterhöhungsbegrenzungen? Das FDP-geführte Justizministerium verhinderte grundlos selbst kleine Verbesserungen im Mieterhöhungsrecht.  

Die Bilanz am viel wichtigeren Wohnungsmarkt selbst sieht ebenfalls düster aus.  400.000 Wohnungen sollten pro Jahr entstehen, davon 100.000 geförderte.

Das wäre ein Ansatz gewesen, das Wohnungsproblem zu lösen. Doch dieses Ziel wurde verfehlt. Von den 2023 knapp 300.000 neu gebauten Wohnungen sind weniger als ein Drittel klassische Mietwohnungen und weniger als ein Zehntel bezahlbare Sozialwohnungen.

Nicht falsch verstehen – ich bin Jurist und daher durchaus Freund von Gesetzen, wie zum Beispiel einem, das Mieterhöhungen auf „nur noch“ 11 % statt bisher 15 % in drei Jahren begrenzen soll. Dieses Gesetz steht zwar im Koalitionsvertrag, doch durch die Weigerung des zuständigen Justizministers Buschmann (FDP) wurde es einfach nicht umgesetzt. Doch ich bin vor allem Realist. Gesetze wie Mietenbegrenzungen haben bei aller Notwendigkeit einen Nachteil: Sie setzen ganz hinten in der Kette der Ursachen an. Besser wäre es, die Gegebenheiten so zu ändern, dass man die Gesetze gar nicht oder weniger bräuchte.

Mehr günstiger Wohnungsbau wäre so ein Ansatz. Und zwar in den richtigen Händen. Auch 500.000 Wohnungen nützen nichts, wenn sie nicht bezahlbar sind, weil sie von Unternehmen gebaut werden, die aus nachvollziehbaren Gründen zuerst ein ganz bestimmtes Interesse haben: ihr eigenes. Also entstehen die Wohnungen, mit denen sich viel Geld verdienen lässt. Sogar Zuschüsse haben einen entscheidenden Nachteil: Man kann sie mitnehmen – ohne die implizite Erwartung zu erfüllen, den Vorteil reduzierter Eigenkosten in Form günstiger Mieten weiterzugeben.

Wenn wir erkannt haben, dass wir bezahlbare Wohnungen für viele Menschen brauchen, dann wäre die logische Konsequenz, deren Bau nicht dem Zufall zu überlassen, sondern ihn als Öffentliche Hand selbst zu übernehmen. Wenn dafür die Ressourcen nicht ausreichen, sollten wir Unternehmen fördern, die diese Aufgabe für uns übernehmen. Unternehmen, die sich verpflichten, mit günstigen Mieten nur geringe Einnahmen zu erzielen, müssen als gemeinnützige Anbieter unterstützt werden.

Zugegeben, der Begriff „neue Gemeinnützigkeit“ ist weniger griffig als „Mietpreisbremse“, aber das Konzept dahinter ist umso wichtiger. Im Koalitionsvertrag wurde dieses Ziel ebenfalls verankert. Das ist gut, denn es packt das Problem eines entgleisten Wohnungsmarkts an der Wurzel.

Die Umsetzung allerdings enttäuscht, und man fragt sich, ob seine Bedeutung nicht erkannt wurde. Die beschlossenen Steuererleichterungen für bislang gewerbliche Unternehmen von ein- bis zweitausend Euro pro Wohnung und Jahr sind kaum eine Entlastung für kommunale Unternehmen, Genossenschaften oder andere Akteure, die zukünftig zu unterdurchschnittlichen Preisen zugunsten des Gemeinwohls vermieten sollen. Zudem bleiben sie für den Großteil der heute schon gemeinnützigen Körperschaften aufgrund bestehender Steuerbefreiungen wirkungslos. Für den Erfolg einer neuen Wohngemeinnützigkeit braucht es zwingend Investitionskostenzuschüsse, umfangreiche Steuerbefreiungen und die vergünstigte Bereitstellung öffentlicher Grundstücke für Wohnungsbauvorhaben.

Da gemeinnützige Anbieter keine privaten Gewinne erzielen, fehlt ihnen das Eigenkapital, um sich im kapitalintensiven Bereich des Bauens und Kaufens gemeinnützig engagieren zu können. Zudem muss der Nachteil durch Mindereinnahmen bei der Vermietung unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgeglichen werden. Gemeinnützige Anbieter sind sonst kaum überlebensfähig und ziehen im Wettlauf um Baugrund und Vertragspartner regelmäßig den Kürzeren gegenüber denjenigen, die mit hochpreisigen Wohnungen mehr Einnahmen erzielen.

Welchen Erfolg verspricht sich das Bauministerium von seinen aktuellen Plänen? Zunächst könnten etwa 100 Körperschaften wie Stiftungen, Vereine oder Unternehmen mit rund 105.000 Mieterinnen und Mietern profitieren, so die eigene Einschätzung. 105.000? Ernsthaft? Bis 2025 wären 520.000 neue Mietpreisbindungen nötig, nur um den aktuellen und ohnehin viel zu geringen Bestand von 1,1 Mio. Sozialwohnungen konstant zu halten.

Wer das Problem an der Wurzel packen will, sollte die Bedeutung derjenigen, die nicht auf ihren eigenen Geldbeutel, sondern auf das Wohl vieler Mietender schauen, hoch genug einschätzen. Halbherzige Vorschläge hingegen sind keine Lösung.

Von einer neuen Regierung erwarten wir, dass sie die längst versprochenen Ziele endlich umsetzt, dass sie erkennt, dass alle Klagen nicht helfen, wenn es keinen ausreichend starken öffentlichen Wohnungssektor gibt und zu wenige Wohnungsunternehmen, die ihr Handeln an dem ausrichten, was die Allgemeinheit braucht. Für alle, die es sich leicht machen und von „Verbotsparteien“ reden, eine Anregung: Je mehr Wohnungen bewirtschaftet werden, wie es die Bürgerinnen und Bürger brauchen, umso weniger Verbote sind nötig.