Modernisiert der Vermieter die Wohnung, indem er beispielsweise die alten, noch funktionstüchtigen Fenster durch Fenster mit besserer Wärmedämmung austauscht, muss er bei der anschließenden Modernisierungsmieterhöhung die Kosten abziehen, die er für die Erhaltung der alten Fenster einspart. 

„Diese Klarstellung aus Karlsruhe ist erfreulich und führt zu finanzieller Entlastung der Mieterinnen und Mieter“, kommentiert der Präsident des Deutschen Mieterbundes Lukas Siebenkotten die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 81/19). Bislang musste der Mieter alle Kosten der Modernisierung tragen, solange die ersetzten Bauteile nicht defekt waren. Denn ein Instandhaltungsanteil wurde regelmäßig nicht abgezogen, solange die ersetzten Bauteile noch funktionsfähig waren. Dieser Praxis hat der Senat erfreulicherweise ein Ende gesetzt. Vermieter dürfen Modernisierungskosten ab sofort nicht mehr vollständig auf ihre Mieter umlegen, wenn zum Zeitpunkt der Modernisierung ein nicht unerheblicher Teil der Nutzungsdauer der dann erneuerten Bauteile verstrichen war.

„Die bisherige Rechtslage hat in vielen Fällen zu Kopfschütteln geführt und war Mieterinnen und Mietern, die wegen Modernisierungen den Rat des DMB in Anspruch nahmen, auch kaum zu vermitteln“, so Gunther Geiler, Geschäftsführer des DMB Nürnberg.

Das Gesetz billigt einem Vermieter nämlich zu, im Anschluss an eine Modernisierung acht Prozent der Kosten, die in die dauerhafte Verbesserung des Gebrauchswertes investiert werden, als „Modernisierungsmieterhöhung“ auf die Jahresmiete zu schlagen. Ein Zwölftel davon ist die monatliche Mietsteigerung. Hätte ein Vermieter zum Modernisierungszeitpunkt in Reparaturen investieren müssen, muss er diese Kosten von als ersparte Instandhaltungen von den Gesamtinvestitionen abziehen. Durch geschickte Bewirtschaftung konnten Vermieter die an sich ihnen obliegenden Instandsetzungskosten nicht nur vermeiden, sie konnten sogar die Mieteinnahmen steigern.

Das Problem skizziert Geiler an einem vereinfachten Beispielsfall: Ein Vermieter baute 1990 eine Heizungsanlage ein, deren Lebensdauer vom Hersteller mit erfahrungsgemäß 30 Jahren angegeben wurde. Im Jahr 2020 läuft sie planungsgemäß noch einwandfrei – ab dem Folgejahr müsste man mit Ausfällen rechnen. Ungeschickt wäre es aus Vermietersicht, die Anlage länger als die 30 Jahre zu betreiben. Fällt sie erst aus, muss sie auf seine Kosten repariert werden. Auch dann, wenn sich der Vermieter entschließt, das Haus durch eine neue Anlage zu modernisieren, statt in die Reparatur der alten zu investieren. Dann wird der ersparte Reparaturkostenbetrag von den Modernisierungskosten abgezogen. Aus Vermietersicht war es also klug, die Heizung kurz vor Ende ihrer 30-Jährigen erwarteten Lebensdauer auszuwechseln aber zu einem Zeitpunkt, da sie noch einschränkungslos funktionierte. Denn wenn es nichts zu reparieren gibt, können die Gesamtkosten als Modernisierungsaufwand betrachtet werden. Eine erhebliche Mieterhöhung ist die Folge. Nicht nur, dass Vermieter auf diese Weise niemals Reparaturkosten zu tragen hätten, auch steigt im Ergebnis die Miete um den vollen Betrag, der sich aus einer Neuinstallation der Anlage ergibt.

Dieser Möglichkeit, Modernisierungen als Einnahmemaximierungen auszunutzen und über den Umweg einer Modernisierung Mietern Reparaturkosten aufzubürden, hat der Bundesgerichtshof nun einen Riegel vorgeschoben.