Seit Einführung der Zweckentfremdungsverbotssatzung im Jahr 2019 bis zum 31.12.2023 wurden 273 Wohneinheiten wieder regulären Wohnzwecken zugeführt. Diese 273 Wohneinheiten entsprechen einer Gesamtwohnfläche von knapp 14.300 m². Für mehr als 200 Wohneinheiten liefen im Mai noch zweckentfremdungs- rechtliche Verfahren.

„Die Satzung ist ein Erfolg und gut für den Wohnungsmarkt“, freut sich Gunther Geiler, Geschäftsführer des DMB Nürnberg. 273 Wohnungen – was für eine Halbmillionenstadt zunächst nicht viel klingt, ist durchaus von Bedeutung. „In Nürnberg fehlen nicht irgendwelche Wohnungen, sondern bezahlbare. Die kann man nicht ohne Weiteres neu bauen, die gibt es nur im Bestand. Dank der Satzung gibt es nun fast 300 bezahlbare Wohnungen mehr“, so Gunther Geiler.

Auch eine andere Zahl verdeutlicht die Wichtigkeit: In den vergangenen drei Jahren wurden pro Jahr rund 1.600 Wohnungen fertiggestellt. Was nun seit Geltungsbeginn der Satzung dem Wohnungsmarkt zugeführt werden konnte, entspricht einem Sechstel der Nürnberger Jahresbauleistung.

2021 hatte das Wirtschaftsreferat nach einer Zwischenbilanz eine weitere Rechnung aufgemacht: Die bis dahin reaktivierten knapp 150 Wohnungen hätten neu gebaut 38 Millionen Euro gekostet. „Hätte die Stadt 270 zusätzliche Wohnungen selbst bauen wollen, hätte sie das nach dieser Rechnung rund 70 Millionen Euro gekostet“, ergänzt Gunther Geiler. Erst kürzlich hat der Stadtrat die Verlängerung des Regelwerks beschlossen.

Auch in Zukunft noch wirkungsvoll?

Obwohl die Satzung fast wortgleich blieb, ist es wichtig sicherzustellen, dass sie auch in Zukunft noch wirkungsvoll sein wird. Das Wirtschaftsreferat hatte in den dem Stadtrat vorgelegten Ausführungsbestimmungen zunächst deutlich gemacht, in welchen Fällen man trotz zweckfremder Nutzung nicht einschreiten will. Denn nicht jede zweckfremde Nutzung ist auch verboten. Wenn öffentliche oder private Belange als vorrangig zu bewerten sind, kann die Stadt diese Nutzung auch erlauben.

Wann das so sein soll, hatte das Wirtschaftsreferat nun erstmalig definiert: Im Interview mit den Nürnberger Nachrichten nannte Nürnbergs Wirtschaftsreferentin Heilmaier auch die Fälle von Zweifamilienhäusern, in denen der Eigentümer selbst wohnt. Auch Eigentümer, die eine Wohnung leer lassen, weil nahe Angehörige einziehen werden, sollen ausgenommen sein von der Pflicht, ihre Immobilie als Wohnraum zu verwenden. Dasselbe soll nach dem Willen des Wirtschaftsreferate auch gelten für Menschen, die in ihrem eigenen Haus ihre Selbstständigkeit ausüben und in einer freien Wohnung ihr Büro einrichten möchten.

Obwohl der Wortlaut der nun verlängerten Satzung nicht verändert wurde, befürchtet Gunther Geiler, dass sie durch die Vorgaben zur Umsetzung einen Großteil ihrer Wirkung verliert.

„Wir sehen die dem Stadtrat vorgelegten Vorgaben kritisch und setzen uns dafür ein, dass die Satzung wirkungsvoll bleibt. Ausnahmen müssen Ausnahmen bleiben. Was wäre eine Satzung wert, wenn sie in vielen Fällen nicht mehr angewendet werden soll? Entweder, weil die aktuelle zweckfremde Nutzung nun zu genehmigen ist oder weil sie Missbrauch Tür und Tor öffnet.“

Besonders kritisch sieht der DMB Nürnberg, wenn nun Wohnungen für zukünftige Nutzungen freigehalten werden sollen. „Es erschiene als Einladung an alle vermietungsunwilligen Eigentümer, sich einen heute 14 Jahre alten Neffen auszudenken, der - wenn er 19 ist - die Wohnung benötigt. Soll dieses Argument tatsächlich ausreichen, um eine Wohnung 5 Jahre leerstehen lassen zu dürfen?“, fragt Gunther Geiler. „Wer prüft dann 2030, ob der Neffe jemals reinwollte? Und wenn man dann – was ohnehin unmöglich scheint - herausbekommt, dass das nicht stimmte, war die Wohnung dennoch für 5 Jahre nicht am Markt. Und wird es vielleicht auch in den nächsten 5 Jahren nicht sein, wenn es nun eine Cousine gibt, die 2035 einziehen will“.

Auch was die gewerbliche Nutzungsabsicht betrifft, besteht nach Ansicht des DMB Nürnberg kein zwingender Grund, von der Satzung abzuweichen. „Der Wunsch, einen als Wohnung genutzten Raum gewerblich zu nutzen, kann zwar Kündigungen begründen – aber keineswegs in jedem Fall – bei drohendem Verlust einer Wohnung muss das Vermieterinteresse schon genau begründet werden. Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen des Wunsches einer gewerblichen Nutzung ist zwar nicht ausgeschlossen, aber wohl wegen der hohen Hürden eine extreme Seltenheit. Warum hier die Stadt Nürnberg es ohne Not mit Genehmigungstatbeständen erleichtert, die Voraussetzungen einer Wohnraumkündigung zu schaffen, ist unverständlich.“

Eine Satzung ist so zu leben, wie es der Satzungsgeber – der Stadtrat – wollte. „Wir bleiben mit der Stadt zu diesen Fragen in konstruktivem Austausch und erwarten, dass die Satzung auch zukünftig so ausgelegt wird, dass ihr Ziel ungefährdet erreicht wird.“

Zweckentfremdung in Erlangen und Fürth: Der Teufel steckt im Detail

Erst kürzlich berichtete die Presse über die Schwierigkeiten, die sich in der Umsetzung der Satzung stellen. Auch An- dernorts bemühen sich Kom- munen, Wohnungen auch dem Wohnungsmarkt zuzuführen. Erlangen hat ebenso wie Fürth eine entsprechende Regelung erlassen.

Nur wie soll man das Recht durchsetzen ohne Personal. Einem einzigen Mitarbeiter obliegt in Erlangen die Bear- beitung der Anzeigen, die in Sachen Zweckentfremdung eingehen. Beachtlich ist angesichts dessen der Erfolg: 30 Wohnungen hat Erlangen der Verordnung wegen wieder mehr.

Auch in Fürth nutzt man das Instrument – beklagt dennoch, dass es Vermietern offenbar zu leicht gemacht wird, das Verbot zu umge- hen. Denn vermietet werden müssten ja nur Wohnungen, die auch vermietbar sind. Und Wohnungen, in denen die Dusche defekt ist und nicht repariert wird? Ohne eine Möglichkeit, hier auf den Eigentümer Druck auszuüben, muss man seitens der Stadt offenbar noch immer zu oft Leerstand ohne effektive Handlungsmöglichkeit mitansehen.